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房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法
成本法
成本法是指根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果或修復方案，按評估基準日的相關(guān)市場價格及費用水平，房屋漏水損失價格評估，求取修復房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和的一種價格評估方法。公式為：
V=C1+C2+C3+C4-C5
式中 V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；
C1——拆除工程費用；
C2——修繕工程費用；
C3——恢復工程費用；
C4——直接經(jīng)濟損失；（修復期間或修復后造成的經(jīng)濟損失，如收益損失、周轉(zhuǎn)安置費用、相鄰房屋損壞補償?shù)龋?/p>
C5——被拆除物殘值。（按市場回收價格確定）
該方法適用于可修復房屋質(zhì)量缺陷損失的價格鑒定。
影響被征收房屋價值的因素包括哪些？
（1）新舊程度：根據(jù)被征收房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度確定被征收房屋的新舊程度。
（2）建筑面積及占地面積：根據(jù)證件記載確定被征收房屋的建筑面積及占地面積。
（3）土地使用權(quán)：明確土地使用是屬于出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥還是租地等情況中的哪一種。
如何理解“附屬物價值”？
所謂附屬物，是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構(gòu)筑物。
作為房屋的附屬物一般具有以下特征：（1）依附于房屋而存在；（2）具有某種用途，且對于房屋來說是一種升值：（3）能計算其價值；（4）具有合法性。
在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復或修復不經(jīng)濟所造成的經(jīng)濟損失。主要包括：自營房屋的經(jīng)濟收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場交易價值的減損等。房屋完損等級評定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設計質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評定，房屋完損等級評定不應超出標準的適用范圍。
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第8年
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